Клуб выпускников Финансового университета (ФА/МФИ)"АРЕОПАГ"

Financial University (Moscow) Alumni Club "AREOPAGUS"
   
| "Что есть "АРЕОПАГ"? | Форумы | Вступить в "АРЕОПАГ" | Ресурсы "Ареопага" | Новости | Поиск | Персоны "АРЕОПАГА" | Обратная связь | События "АРЕОПАГА" | Оплата | Архив событий | Личный кабинет |
 
Последние новости

16.03.2021 Бизнес в ЕС (10-15 млн. евро; 10-30% годовых)

12.03.2021 Кредиты, инвестиции, заемщики

10.03.2021 Клиенты. Премиальный сегмент

08.03.2021 Поздравляю!

23.02.2021 Клубная программа страхования. Новая вариация.

Последние темы форумов

04.02.2014 Открытый Кубок по спортивной рыбалке (Норвегия-2014)

05.06.2013 Фирменный стиль Финуниверситета

08.09.2010 Тестирование форума


 

Главная -> Новости -> Секция частных инвесторов "ангелы MaFIa". ВХОД

Секция частных инвесторов "ангелы MaFIa".


 Предпосылки, позволяющие рассчитывать на успех:

- компактные проекты легче просчитывать; предполагается ограничивать 
общую сумму инвестиций +- 30 млн. руб.
- достаточно короткий срок строительства – до 1 года
- достаточно короткий срок реализации – 1-1.5 года
- минимальный взнос одного участника – 1,5-2 млн. руб. – обеспечит  достаточно небольшими средствами иметь необходимую долю  в проекте для управления и  контроля
- участники – члены Клуба «АРЕОПАГ» с устоявшимися личными и деловыми 
связями, либо имеющие возможность легко получить необходимые 
рекомендации
- профессиональные знания и опыт позволят участникам сделать 
правильный выбор проекта, эффективно  наладить процесс анализа, технологии контроля, мониторинга и управление проектов
Один из инициаторов этого предложения Дмитрий Будаков (МЭО-89), будучи 
специалистом в области девелопмента, готов предложить на суд публики 
ряд проектов (в том числе находящиеся в высокой степени проработки и на стадии реализации) как для конкретного участия, так и для отработки модели взаимодействия.
С креативной идеей можно познакомиться, открыв приложение.
 
 

Концепция создания клуба частных инвесторов («бизнес-ангелов») в микро-проекты девелопмента с условным названием «Банда ангелов», поскольку созвучно с “MAFIA”.

 

1.       Цели и задачи.

a.       Нам все чаще встречаются люди, которые часть своих личных инвестиций так или иначе делают в области недвижимости. Однако процесс этот непрост и требует проработки множества профессиональных вопросов в зависимости от вида инвестиций.

b.      Одной из задач такой деятельности является поиск  возможности инвестиции.

c.       Другой задачей является поиск инвесторов или даже скорее соинвесторов для участия в найденном подходящем инвестиционном проекте.

d.      Третьей задачей лично для себя считаем поиск возможности самообразования на опыте инвесторов-практиков, поскольку без нее ограничивается кругозор и не добавляется уверенность. Кроме того, правило «не инвестируй в то, что не понимаешь» никто не отменял.

e.      Эти задачи как нам видится может решать создание клуба (объединения, ассоциации, тусовки - как кому нравится) инвесторов, аналогичного по сути и форме объединениям бизнес-ангелов, широко распространенным в странах с рыночной экономикой.

f.        Главная цель такого сообщества – диверсификация инвестиций его членов и привнесение ими своего опыта и профессиональной экспертизы в совместные проекты.

2.       Организационная форма и кратко о механизме работы.

a.       Мировой опыт подсказывает, что отраслевые клубы бизнес-ангелов многочисленны и форм таких объединений множество. В каждой стране их несколько сотен или даже тысяч, они действуют не только и не столько в области девелопмента, но и в сфере высоких технологий, наукоемких производствах (например, IT, биотехнологии, химия и др.). Есть и специализирующиеся на девелопменте, что нам профессионально ближе.

b.      По форме такие клубы разнятся от жестко структурированных ассоциаций, аналогов по своей сути венчурных инвестиционных фондов до сравнительно неформальных механизмов обмена возможностями и опытом.

c.       Первые отличаются сложными и зачастую затратными механизмами принятия коллективных решений по совместному инвестированию. Вторые – гибче и практически не требуют фиксированного финансирования со стороны своих членов, оставляя каждому из них полную свободу в принятии инвестиционного решения.

d.      Мы предлагаем попробовать пойти по второму пути.

e.      В этом случае для создания такого клуба от его членов не потребуется затрат на образование юрлица, найм персонала, аренду офиса, маркетинг и т.д. По организационной форме  - это неформальное объединение заинтересованных лиц, без всяких личных обязательств по соучастию, но с возможностью обмена нужной информацией и финансирования тех мероприятий, которые интересны его участникам лично.

f.        Нам кажется целесообразным начать обсуждение заинтересованности создания такого клуба на организационной базе уже действующего механизма обмена информацией, который принципиально схож с задуманным механизмом и имеет некоторый положительный опыт организации неформального общения.

3.       Типы проектов, которые могут быть предметом интересов членов клуба. По нашему опыту их условно можно разделить на несколько категорий по критерию риска/доходности и последовательности стадий:               

a.       Посевная стадия  -  поиск участков земли под застройку или объектов недвижимости под реконструкцию, первоначальный маркетинг, приобретение прав собственности или аренды объектов, получение (иногда контрактирование и финансирование выполнения) технических условий на подведение внешних коммуникаций (электроэнергии, водоснабжения и канализации, отопления), получение разрешения на строительство или реконструкцию. Выходом из такого проекта может быть его продажа или трансформация в стадию start-up. Посевная стадия  по-нашему мнению - самая рискованная из-за большого числа неопределенных факторов, непредсказуемых в начале любого инвестиционного процесса. Временной горизонт этой стадии – около полугода.

b.      Стадия start-up – финансирование на основе уже приобретенного права застройки,  проработанных и спроектированных решений строительства или реконструкции объекта недвижимости, ввод здания в эксплуатацию и выход из проекта в виде продажи объекта полностью или по частям или трансформация проекта в стадию арендного бизнеса. Стадия start-up менее рискована и главные риски лежат в строительных рисках и рисках рыночных краткосрочных изменений. Временной горизонт этой стадии – от 4 месяцев до года.

c.       Стадия арендного бизнеса – процесс долгосрочной эксплуатации и сдачи в аренду законченного строительством объекта недвижимости, представляется нам еще менее рискованным, простым, а потому и наиболее предпочтительным для основной массы частных инвесторов. Выходом из такого проекта может быть продажа доли инвестора или объекта в целом. Временной горизонт этой стадии ограничен только предпочтениями инвесторов и сроком жизни объекта недвижимости.

d.      Безусловно, бывают и смешанные, комплексные проекты, сочетающие в себе все эти стадии, но, как правило, они интересны для продвинутых профессиональных инвесторов, в том числе институциональных.

e.      Подходящий размерчик инвестиций для предполагаемого круга членов клуба нам видится как минимум от 1,5 млн.руб. на одного члена и как максимум до 32 млн. руб. на сумму привлекаемых инвестиций в проект. Эти величины позволяют сделать риск инвестирования подъемным для нашего круга людей, но в тоже время ограничивают участие в больших проектах, требующих другого уровня проработки.

4.       Краткое описание механизма отбора проектов. Такой механизм должен быть предложен администратором клуба, обсужден и утвержден заинтересованными членами. Например, наше предложение такое.

a.       Предлагаем не рассматривать (по крайней мере, на первом этапе) проекты, поступающие в клуб напрямую, без рекомендации хотя бы одного члена клуба. Это позволит не тратиться серьезно на организацию проверки и экспертизу проектов.

b.      Поступающий на рассмотрение бизнес-план проекта вместе с рекомендацией члена клуба рассылается администратором клуба по электронной почте тем членам, кто записался в список интересующихся.

c.       Возникающие у членов клуба вопросы концентрируются у администратора, передаются менеджменту проектов и те дополняют свои бизнес-планы информацией по недостаточно понятным для инвесторов пунктам.

d.      Параллельно заинтересованные члены клуба могут распределить между собой обязанности по due-diligence отдельных разделов проекта (юридический, сметный, маркетинговый, налоговый и т.д.) по принципу профессиональной специализации членов клуба.

e.      Доделанный бизнес-план (возможно – с результатом due-diligence) направляется заинтересованным инвесторам повторно.

f.        Организуется защита проекта его менеджерами в очной (тематические встречи), или заочной (через видео-конференции) формах для личного знакомства и ответа на вопросы инвесторов. Думаю, что такие встречи могут быть ежемесячными, ежеквартальными или по мере подготовки к рассмотрению необходимого количества проектов.

g.       Подводится итог в виде составления книги подписки участвующих в проекте инвесторов и сумме их инвестиций. Если сумма достаточна, а инвесторы не имеют возражений осуществить инвестиции в данной пропорции и на предложенных менеджерами условиях, начинаются двусторонние и многосторонние переговоры по обсуждению и подписанию контракта.

5.       Краткое описание механизма управления проектом.

a.       Инвесторы в договоре между собой и с менеджментом фиксируют договоренности о полномочном участии в управлении проектом. В частности функции бухгалтерского учета, контроля закупки материалов и контроля над проведением тендеров на выполнение работ могут быть выведены из компетенции менеджмента и закреплены за отдельными партнерами по договору.

b.      Менеджмент готовит для инвесторов периодическую отчетность по согласованной форме.

c.       Уполномоченный инвестор может осуществлять периодический осмотр строительной площадки и надзор за ходом работ.

d.      Уполномоченный инвестор (возможно уже другой) может осуществлять периодические контакты с риэлтерскими организациями для контроля над следованием политике продаж.

e.       Информация от уполномоченных инвесторов распространяется среди всех участников проекта и служит основой для корректировки его управления.

f.        Конечный отчет о результатах проекта готовится менеджерами и утверждается собранием инвесторов. По решению собрания этот отчет может рассылаться участникам клуба для информации.

6.       Профессиональные тренинги

a.       Обычно такие клубы являются площадкой для обмена знаниями и опытом, как между членами клуба, так и с профессиональным сообществом.

b.      Члены клуба могут организовывать (в том числе софинансировать) собственные встречи с интересными людьми, имеющими отношение к данной отрасли инвестиций – представителями строительной отрасли, проектировщиками, юристами, госчиновниками. Такие встречи часто делаются в форме деловых завтраков (обедов), где кроме доклада, вопросов и ответов, возможна и небольшой обмен мнениями по теме собрания.

c.       В клубах часто инвесторы делают презентации о своих завершившихся проектах, информируя членов клуба о результатах, особенностях, сложностях и своих рекомендациях. Такие встречи тоже сопровождаются обсуждением и дискуссиями.

d.      Совместно с экономическими ВУЗами клубы организуют методические конференции для студентов и аспирантов с приглашением членов клуба с докладами об инвестиционных проектах с теоретической и практической сторон.

e.      Мы предлагаем по мере формирования достаточно широкого членства в клубе провести опрос среди его членов, выявить их интересы и предпочтения в этой области, и, базируясь на результатах, предложить на выбор несколько пробных форм. Дальше все будет проверено практикой – найдется тема, найдутся и заинтересованные (т.е. готовые потратиться на организацию) лица.

7.       Финальное предложение по плану действий.

a.       Рассылаем данный материал для информации по базе контактов.

b.      Собираем круг заинтересованных, составляем список членов. Стартуем дальше, если соберется не меньше 10 заинтересованных лиц.

c.       Выбираем или назначаем администратора (или администраторов) процесса, поручаем подготовить правила работы клуба и другие регламентирующие общение документы.

d.      Обсуждаем их среди членов клуба, голосуем, живем по ним дальше.

e.      Начинаем готовить мероприятия клуба и общаться, общаться, общаться.

Copyright © ФА (МФИ) "АРЕОПАГ"
Создание сайта - InterWeb